Правовая инструкция ЮРИСТЫ19.РФ расскажет об особенностях изменения цены квартиры, приобретаемой по договору долевого участия, после сдачи новостройки. В каком случае доплата по ДДУ будет правомерна.
1.Изменение цены ДДУ — что нужно знать?
Цена договора является одним из его существенных условий. По Закону «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ цена может устанавливаться по-разному: как сумма средств на возмещение затрат по строительству и на оплату услуг застройщика, а с 2017 года еще и как произведение цены единицы общей площади жилого помещения (лоджия, веранда, балкон, терраса) и общей площади квартиры, которая является суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами (см. ч.1 ст.23 Закона, Приказ Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр). Изменение стоимости строящейся квартиры допускается только если договором предусмотрена такая возможность, указаны случаи и условия изменения его цены, при этом сторонами подписывается дополнительное соглашение к ДДУ, которое подлежит государственной регистрации.
Часто причиной для изменения цены договора является изменение площади строящегося жилья, когда застройщик может потребовать доплаты за увеличение площади квартиры, а дольщик — возврата переплаченной суммы, если площадь оказалась менее запланированной. Дольщики и застройщики, заключившие договор до 2017 года, могли потребовать изменения цены договора, если отклонение от проектной площади составляло более 5 % фактической общей площади квартиры. С 2017 года п. 2 ч. 1.1 ст. 9 действует в новой редакции, согласно которой договор долевого участия в строительстве не может содержать условие об изменении площади более, чем на 5 %. Требование об изменении цены может быть предъявлено после регистрации договора в Росреестре или на основании норм ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении (см. напр., Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016 по делу N А33-2182/2016).
2.Каковы последствия изменения площади для застройщика и дольщика?
Если договор участия в долевом строительстве содержит условие о допустимом изменении площади квартиры, которое было нарушено, то есть отклонение фактического размера площади от проектного составило более 5 %, дольщики вправе требовать расторжения договора в судебном порядке на основании п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона. При этом суды взыскивают уплаченные по договору денежные средства и разницу между этой суммой и рыночной ценой договора участия в долевом строительстве, а требование по взысканию процентов по кредитным средствам, использовавшимся для покупки строящегося жилья, в качестве убытков признается неправомерным, так как условие об оплате процентов не поставлено договором в зависимость от выполнения либо не выполнения застройщиком обязательств (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.02.2017 по делу N 33-3920/2017).
У застройщика в случае отсутствия доплаты, просрочки доплаты, нет права требовать расторжения ДДУ. Просрочка внесения дольщиком доплаты при перерасчете стоимости строительства в случае увеличения площади по сравнению с проектной не является причиной для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве (п.34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 года).
3.Как возвращают деньги дольщикам?
Застройщик после расторжения договора за 10 рабочих дней с этого момента должен возвратить дольщику сумму цены договора, а также уплатить проценты за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (на день исполнения обязательства по возврату). Проценты начисляются с того дня, когда деньги по договору были переданы застройщику, до дня их возврата дольщику. Физическому лицу проценты по ст. 395 ГК РФ уплачиваются в двойном размере.
Если дольщик не обратился за указанными выплатами, по прошествии 10 дней застройщик обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту своего нахождения и сообщить участнику долевого строительства. В случае нарушения сроков возврата или зачисления в депозит, с застройщика взыскиваются проценты за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
4.Когда дольщик вправе вернуть деньги, не расторгая договор?
Право дольщика требовать возврата переплаты в случае передачи квартиры меньшей площади без заявления требования о расторжении договора признается судами на основании ч.ч. 1 и 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, когда установлено уменьшение общей площади. Подлежащая передаче дольщику квартира должна соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, а если площадь фактически переданной квартиры отличается в сторону уменьшения, это является существенным изменением качественной характеристики объекта, ущемляет права потребителя. При этом дольщики могут потребовать уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ (застройщики — их снижения по нормам ст. 333 ГК РФ), выплаты неустойки, компенсацию морального вреда в размере, штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя.
5.Когда нельзя требовать доплаты (переплаты) по ДДУ?
В судебной практике признавался обоснованным отказ по денежным требованиям дольщиков и застройщиков в следующих случаях:
площадь, указанная в договоре не менялась, но застройщик подсчитал ее значение с применением неправильного понижающего коэффициента для лоджий, а именно, должен был применяться коэффициент 0,5, а застройщик, требующий доплату, исходил из коэффициента 1 (см. Апелляционное определение Астраханского областного суда от 12.08.2015 по делу N 33-2647/2015);
площадь лоджии в договоре определена с понижающим коэффициентом, но после того, как в результате строительства площадь увеличилась, она была рассчитана застройщиком без понижающего коэффициента, что было признано односторонним изменением условий договора, а требование доплаты за увеличение площади без учета понижающего коэффициента — неправомерным (см Апелляционное определение Калининградского областного суда от 22.04.2015 по делу N 33-2040/2015);
если в договоре не указано на применение понижающих коэффициентов, согласно позиции ВС РФ, они не применяются, и у дольщика нет права требовать переплату в силу ее отсутствия (см. Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2015 N 82-КГ15-5), но для договоров долевого участия, заключенных с 1 января 2017 г. понижающие коэффициенты применяются в силу норм закона и Приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854, даже если в договоре не указаны;
если в договоре указано на то, что изменение цены объекта долевого строительства не происходит при незначительных (например, в пределах 1 кв.м.) отступлениях от проектной площади;
право на возврат переплаченной суммы отсутствует у дольщика при включении в общую площадь квартиры площади помещений вспомогательного использования, перечисленных в п.6 Приказа Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 N 531 и в п. 12 приложения 2 Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 (применяется с 2017 года): площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные (см. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 03.11.2016 по делу N 33-22342/2016).
6.Статью подготовили специалисты: ЮРИСТЫ19.РФ напоминаем, что у нас Вы всегда можете получить консультацию, тел. для справок 89607775577 или 89832774747
